SERÁ QUE ESTAMOS OU IREMOS VIVENCIAR UM BOLHA
IMOBILIÁRIA???
Para quem
ainda não me conhece, gostaria de me apresentar: meu nome é Carlos Bispo,
sou um Executivo de Finanças Sênior, com sólida experiência em gestão
financeira e de controladoria, experiência esta adquirida em empresas globais
tais como: PwC, ABB Asea Brown Boveri, Daimler-Chrysler, Metalsa, JCB, SKF,
Bottom-Line Group Consulting, etc ..., com ampla experiência internacional, trabalhei
2 anos em Miami - EUA, e também em alguns momentos em alguns países da América
Latina (Brasil, México, Argentina, Colômbia, Uruguai e Venezuela) como LATAM
CFO. E trabalhando em auditoria e consultoria em clientes em mais de 11 países
ao redor do mundo com mais de 28 anos de experiência com uma sólida formação
acadêmica: EMBA (Economia Global) na Universidade de Toronto, Mestrado em
Finanças e Contabilidade (em curso) DeVry University, em Miami (70% on-line), EMBA
- BSP, MBA - FEA / USP – CRC Ativo, Bacharel em Ciências Contábeis,
Administração de Empresas.
As minhas
especialidades incluem:
• Planejamento Financeiro,
Orçamento e Previsão • Tesouraria e Gestão de Investimentos
• Administração de CAPEX e
OPEX • Especialista em IFRS, USGAAP e BRGAAP
• Controles Internos,
Compliance & SOX • LATAM Relatórios e Consolidação
• ERP Implem. (SAP, Oracle,
Totvs) • Habilidades de negociação
• Financiamento: BNDES, bancos
internacionais
• Especialista em
Contabilidade / Custos e Professor
• Terceirização / Consultoria
/ Auditoria e Especialista em Impostos
• Formação de Equipe e
Liderança
• Especialista em
Administração em Crise e redução de custos
- Especialista em alavancagem financeira
- Especialista em reestruturação de empresas
- Fusões e Aquisições e Due Diligence
Ao longo de
minha carreira, trabalhei nos seguintes ramos de atividade: indústria,
serviços, comércio e bancos, e nas seguintes áreas de negócio: automotivo, Bens
de Consumo, fusões e aquisições, mercado imobiliário, papel e
celulose, mineração, metais, hotéis, comércio eletrônico, auditoria,
consultoria, terceirização de mão de obra, retro-escavadeiras, aluguel de
carros, farmacêutica, ferrovias, construção, negócios maritmos, e-commerce, etc
...
Enfim, você
já deve ter percebido que não sou tão jovem assim, tive que explorar um pouco
acima o meu modesto conhecimento para provar que esta experiência me da
abertura para falar com mais propriedade e explorar um pouco mais sobre os
gurus do mercado com relação a este fato, dentre o conjunto de pesquisas que realizei:
CRECI, Empíricus, diversos jornais, diversos especialistas no assunto e com o
meu conhecimento e opinião, cheguei a seguinte conclusão abaixo que gostaria de
compartilhar com vocês:
Estava
conversando com um amigo meu em Miami, local onde morei por 2 anos e ainda
freqüento com uma certa intensidade e ele sendo um “financial advisors”
para clientes “private” (aqueles que têm mais de US$ 1 milhão de ativos) com
sede em Miami e comentamos sobre a verdadeira montanha russa que essa pessoa
tinha experimentado no mercado nos últimos 14 anos.
Há 14 anos
essa pessoa havia comprado um apartamento por US$ 100 mil. Esse apartamento
chegou a valer mais de US$ 1 milhão no momento de pico de mercado; mas com a
crise de 2008 voltou aos US$ 100 mil iniciais.
Atualmente o
mesmo apartamento está avaliado em torno de US$ 350 mil. Como esse é o imóvel
de moradia e tinha sido comprado por um bom preço, toda essa flutuação acabou
sendo só uma história para contar para os netos.
Agora,
imagine se você tivesse o azar de comprar no pico de US$ 1 milhão e, pior do
que isso, se tivesse comprado financiado. Isso seria um erro que poderia acabar
com a vida financeira de qualquer um.
Mas o que é, afinal, uma bolha
imobiliária?
Os preços
mais do que dobraram e voltaram ao mesmo patamar de antes da bolha. Houve uma
queda de mais de 60% para quem comprou lá no pico. O mercado de Las Vegas foi
um dos que mais sofreu com a crise americana. Na média, o mercado americano
caiu 27% do pico ao fundo da crise. Contudo, quando um mercado está com preços
nas nuvens, isso não necessariamente significa que está sob uma bolha.
A bolha se
caracteriza por um mercado com preços muito maiores do que os historicamente
observados e principalmente por causas insustentáveis no longo prazo que,
consequentemente, resultam em uma forte queda de preços em um período seguinte.
No caso
americano, o fator insustentável número 1 e que inflou (e desinflou) os preços
foi o nível excessivo de crédito imobiliário oferecido por lá. Foram “só” US$ 6
trilhões a mais de crédito entre 2003 e 2008, equivalente a 150% do PIB atual
do Brasil, concedido em crédito às famílias americanas para a compra de imóvel!
Mas, de
novo, o crescimento em si do crédito não explica a bolha. Há também os
empréstimos mal feitos. E isso aconteceu com muita frequência nos EUA.
Emprestou-se para quem não podia pagar. Os empréstimos chegaram a uma relação
de 90% do PIB americano, com um agravante: na média, as famílias americanas
endividadas estavam pagando cerca de 36% de tudo que o ganhavam em parcelas de
financiamento imobiliário. E, se a média era 36%, tinha muita gente
comprometendo 40%, 50% e até 60% de sua renda somente com o pagamento de
financiamentos imobiliários.
Nesse
contexto, como se faz para pagar todas as outras contas da família, como
alimentos, água, luz, saúde, carro e cartão de crédito? Não tem jeito. O
orçamento dessas famílias foi para o buraco.
Quando o
mercado percebeu que a corda ia arrebentar, houve um dos maiores recuos da
história de crédito (o dinheiro literalmente sumiu!) e o combustível para os
aumentos de preço acabou.
As famílias
(e os especuladores) saíram correndo para tentar salvar algo vendendo suas
propriedades a qualquer preço para se livrar das dívidas. E o resto é a
história contada no primeiro gráfico que mostrei ali acima.
A comparação com o Brasil
A situação
americana e brasileira tem muitas semelhanças. O mercado americano apresentou
um incrível aumento de preço em poucos anos. Olhando friamente o comportamento
do mercado brasileiro de imóveis residenciais, tivemos aumentos até mais
fortes.
Esse gráfico
mostra que o preço de imóveis residenciais mais do que quintuplicou de março de
2001 para junho de 2014. Especialmente nos últimos anos, desde 2007, o preço
mais que dobrou de valor.
Mas, somente
um aumento de preços não é suficiente para configurar uma bolha. Você precisa
de causas insustentáveis para ter um quadro de bolha.
Outra
coincidência com o mercado americano e uma das causas para o aumento de preços
dos imóveis brasileiros certamente está relacionada com o financiamento
imobiliário.
O saldo de
crédito de financiamentos imobiliários cresceu mais de 5 vezes também. Para se
ter uma ideia, em 2007 foram feitos financiamentos imobiliários totalizando R$18
bilhões. Em 2013 tivemos “só” R$ 109 bilhões.
Agora vamos ver as diferenças
O
crescimento em si do crédito não caracteriza uma bolha. Esse crescimento teria
que ser com empréstimos mal feitos. A dívida imobiliária americana representava
90% do PIB no auge. A dívida brasileira representa pouco mais de 9% do PIB.
Mais
importante que isso: as famílias americanas estavam pagando o equivalente a 36%
da renda nas prestações de seus financiamentos imobiliários, enquanto no Brasil
esse número está em 17%.
A disciplina
na concessão de crédito no Brasil é muito maior que a americana. A disciplina é
tanta que a inadimplência continua sob controle, se situando na faixa de 2%.
E apesar de
ser extremamente importante, só com essa conclusão não dá para cravar que não
há bolha imobiliária. Ainda temos os outros fatores que elevaram a demanda e
precisamos saber como eles se comportarão em um mercado mais devagar – tanto na
renda quanto com a nova realidade das condições de financiamento imobiliário.
Quais outros fatores
influenciaram este crescimento de preço no Brasil?
a) Bônus
Demográfico
Um vento
muito favorável à demanda por imóveis foi o chamado bônus demográfico. É o
efeito de uma alta taxa de natalidade nas últimas décadas, formando uma
população jovem que está casando e comprando imóveis.
Temos 1
milhão de casamentos no Brasil por ano e 280 mil divórcios impulsionando este
mercado.
E este é um
fator estrutural, que veio para ficar por um bom tempo. As pessoas casam e
arranjam imóveis cuja prestação do financiamento caiba no seu bolso.
b) Upgrade /
Saída de aluguel
A melhora de
renda e da capacidade de pagamento de financiamentos também incentivou o
upgrade (troca do imóvel atual por um melhor/maior) e a troca do aluguel por um
imóvel próprio.
As pessoas
que fazem upgrade não sentiram tanto o movimento de subida de preços, pois os
imóveis que moravam também subiram bastante de preço. Então era só questão de
encaixar a diferença de preços do imóvel novo mais caro num financiamento.
c) Flippers
Não, não é
um monte de golfinho do seriado de televisão. Flipper é a pessoa ou empresa que
compra imóveis geralmente no lançamento para vendê-los (“flipar”) com lucro na
entrega ou perto dela, contribuindo para a aceleração do processo de subida dos
preços. Os flippers sempre se aproveitam de uma demanda de compradores finais
com pressa para se mudar.
Três fontes de demanda
Então temos
três fontes principais da demanda nos últimos anos: bônus demográfico, flippers
e upgrade/saída do aluguel.
Desses três
fatores principais, somente o bônus demográfico persiste com força. Os flippers
estão assustados com o mercado, as pessoas que procuram upgrade perderam a
pressa por conta dos preços e as pessoas em aluguel têm mais dificuldade de
obter financiamentos.
Estamos em
um mercado com significativa redução de demanda. Mas será que essas mudanças de
oferta e demanda são suficientes para uma explosão de uma eventual bolha? O que
motivaria uma queda relevante?
Fatores de influência do mercado
residencial
a)
Ineficiência da informação
O mercado de
imóveis é altamente ineficiente em termos de informação. Não há cotação em
tempo real. Não há uma bolsa para as pessoas negociarem imóveis como tem no
mercado de ações. E, por incrível que pareça, neste momento, isso é uma
vantagem de duas formas.
Em primeiro
lugar, qualquer redução de preço não fica tão óbvia (no jargão do mercado, não
é “saliente”) e não desperta o incômodo de ver o ativo se desvalorizar. A menos
que você esteja ativamente buscando vender seu imóvel.
b)
Influência Social
Assim,
diminui o efeito da influência social, mais conhecido como efeito manada, em
que o fato de um preço cair faz com que as outras pessoas vendam também,
levando a uma queda ainda maior.
Em segundo
lugar, o fato de não ter uma cotação em tempo real faz com que as pessoas
coloquem seus imóveis à venda pelo preço que acham justo e esperem meses para
que esse preço seja atingido.
Outra
influência social importante é o modo como a sociedade brasileira encara o
investimento em imóveis. É interessante que o mercado de imóveis é um dos
poucos no qual maioria das pessoas acredita que não vão nunca perder. Que é só
uma questão de paciência para se obter uma valorização de seu ativo.
A influência
social no mercado de imóveis faz com que a maioria das pessoas não tenha
preocupação com o futuro do ativo, ou seja, acreditam que o imóvel não vai
sumir, diminuindo muito o risco de uma venda maciça de imóveis.
c) Aversão à
perda
Detestamos
perder – num nível 2,5 vezes maior do que gostamos de ganhar. Sim, já foi
medido. Daniel Kanehman, prêmio Nobel, constatou que o sentimento negativo
quando perdemos é 2,5 vezes maior do que o sentimento positivo de ganhar.
Evitamos ao máximo reconhecer uma perda. Isso explica algumas carteiras que
ficam inundadas de posições perdedoras que ficamos com dó de realizar.
E quanto
maior é o montante investido, maior será a resistência em reconhecer uma perda.
Em outras palavras, os investidores em imóveis residenciais têm, na maioria dos
casos, uma enorme resistência em reconhecer uma perda relevante.
d) Negação
da realidade
Ainda mais
em um mercado que não tem cotação em tempo real, não há uma tela piscando um
número vermelho na sua frente no qual você pode facilmente evitar reconhecer
que está perdendo. Você pode facilmente entrar no modo de negação da realidade.
Não há bolha!
Os quatro
fatores juntos (ineficiência da informação, influência social, aversão à perda
e negação da realidade) funcionam para impedir que as pessoas se sintam
compelidas a vender seus imóveis a qualquer preço.
Só vai
vender mais barato quem realmente precisa muito vender. E quem está precisando
vender de qualquer forma, neste momento, são os flippers e algumas das
incorporadoras.
As pessoas e
empresas que não têm necessidade de caixa definitivamente estarão fora desta
temporada de desconto e, na sua maioria, vão preferir esperar o mercado se
normalizar.
A porção de
flippers que estarão dispostos a dar descontos substanciais não é uma
informação que possa ser estimada neste momento.
Porém, a
intuição aqui é que flippers enforcados são mais exceção do que regra do
mercado. A maioria dos participantes de mercado está em condição de esperar uma
possível recuperação.
E o desejo
de esperar essa possível recuperação está apoiada nas forças de psicologia e
sociologia (finanças comportamentais) que vimos acima.
Todos esses
fatores juntos nos deixam tranquilos de afastar a possibilidade de estouro de
uma bolha imobiliária.
Entretanto
vale ressaltar, que em ambiente de oferta x procura a tendência é que os preços
se desvalorizem este ano em pelo menos 5%, daí vem o lado financeiro ou o bolso
de cada um, vender ou não vender? Eis a questão!!!
A
oportunidade vai ser para quem tiver dinheiro no bolso, pois com o aumento do
desemprego muitos não conseguiram pagar seus financiamentos e terão que colocar
o imóvel a venda, e para fazer dinheiro mais rápido terão que abaixar o valor
dos imóveis, o mesmo irá acontecer com as incorporadoras, que terão que
reajustar seus preços para baixo para eliminar este estoque e fazer caixa.
Quem viver
verá, com certeza está será a situação de 2016, é tempo de esperar e só
negociar com muita certeza do que está fazendo.
Um Abraço,
Carlos Bispo
CEO - Bottom
Line Consulting Group
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